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Augmentation des loyers des logements sociaux : interpellation

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Madame la Ministre a manifesté à plusieurs reprises son intention de modifier les loyers des logements sociaux, ou plus précisément de les augmenter sans pour autant que cela n'impacte au final le locataire. La formule qu'elle a proposée tient compte de facteur énergétique qui permettrait d'augmenter le loyer, tout en diminuant les charges. 

Le processus est pour le moins complexe et demande à ce jour quelques éclaircissements. Par ailleurs, sa feuille de route prévoit la création de nouveaux logements qui bien entendu devront eux correspondre aux nouveaux standards énergétiques. 

Enfin, sa déclaration faisait état des difficultés que peuvent rencontrer les sociétés de logements sociaux en Wallonie. Pour ce faire, son intention est visiblement d'augmenter les loyers pour augmenter les recettes des SLSP.

Peut-elle nous expliciter de sa proposition ?  

A-t-elle pu clarifier la méthode de calcul selon laquelle, elle entend modifier les loyers sans en impacter les locataires en définitive ?

Comment va-t-elle procéder ? 

Comment entend-elle financer la création de nouveaux logements sociaux répondant aux normes énergétiques actuelles ? 

Enfin, concernant les sociétés de logements sociaux qui sont en difficultés, dispose-t-elle d'une analyse faisant état des difficultés que peuvent rencontrer certaines sociétés de logements sociaux en Wallonie ?  

Quelles sont les mesures qu'elle propose sans en impacter les locataires ou ni les sociétés de logements sociaux, qui risquent de devoir faire face a de nouveaux locataires en difficultés de payer leur loyer et donc, fragilisant encore un peu plus les trésoreries de ces mêmes sociétés, tout en augmentant simultanément le parc immobilier social en Wallonie, nonobstant le fait que vous compter supprimer l'obligation des 10 % de construction qui incombent aux communes ?

Réponse du 30/10/2017 de DE BUE Valérie


Le Plan wallon de lutte contre la pauvreté fait de l’accès à un logement décent un des axes fondamentaux de son action. Il apparaît donc essentiel de dégager les moyens nécessaires à l’entretien et à la croissance d’un parc locatif destiné à accueillir en priorité les ménages les plus démunis.

Comme l’indique un récent rapport du CEHD (les chiffres clés du logement public en Wallonie, 2016), les modalités de calcul du loyer social, élaborées il y a 25 ans, montrent leurs limites, depuis plusieurs années. On relève ainsi que près des trois quarts des loyers ne relèvent plus de la règle générale qui lie ceux-ci aux coûts du logement occupé ; 64 % des loyers sont ainsi fixés par référence aux seuls revenus des ménages occupants.

Il en résulte que la majorité des locataires s’acquittent d’un loyer sans réel rapport avec la qualité du bien qui leur est alloué.

C’est pourquoi, afin de rétablir une plus grande équité entre locataires de logements publics, l’intention du Gouvernement est d’étudier la possibilité de fonder le calcul du loyer, davantage qu’aujourd’hui, sur les caractéristiques intrinsèques des logements : typologie (maison ou appartement), superficie, nombre de chambres, équipements ou éléments de confort, mais aussi sur performance énergétique. 

Mon prédécesseur, M. Furlan, déclarait d’ailleurs récemment à la presse que cette proposition avait du sens à long terme (La Dernière Heure, lundi 28 août 2017).

En première analyse, il s’agirait de déterminer une valeur locative standardisée fondée sur des critères analogues à ceux qui sous-tendent la grille indicative des loyers privés, élaborée par la Wallonie sous le Gouvernement précédent. Celle-ci continuera bien évidemment à être évaluée et affinée.

Cette option ne signifie pas, loin s’en faut, que l’objectif soit d’augmenter les loyers des logements publics. Le Gouvernement est pleinement conscient de l’importance du rôle social que doit continuer à jouer le secteur.

C’est pourquoi, afin de tenir compte de la situation des ménages locataires, des réductions significatives seront accordées sur la base de critères sociaux, en particulier les revenus des occupants, ainsi que le nombre de personnes à charge.

L’intégration de la performance énergétique du logement dans la formule de calcul du loyer devrait en outre permettre de modérer celui-ci pour les ménages occupant les habitations les plus énergivores.

En ce sens, la méthode de fixation du loyer a également pour objectif d’inciter les SLSP à améliorer leur parc sur ce point.

Le mécanisme envisagé vise à considérer l’ensemble des coûts d’utilisation du logement à savoir le loyer plus les charges. L’idée est d’améliorer la qualité du logement social, d’en réduire les charges et de répartir l’économie entre le locataire social et la société de logement de service public. 

Le travail concret a été entamé récemment avec la SWL en vue de l’élaboration d’un premier modèle. Celui-ci fera l’objet de simulations, dans un premier temps, sur la base de logements et de ménages types, ensuite sur quelques sociétés tests, étendues enfin à l’ensemble des SLSP wallonnes. Il s’agit en effet de valider la pertinence du modèle, non seulement sur le plan théorique, mais aussi, de sa mise en pratique (disponibilité et exactitude des données, élaboration des outils informatiques, formation du personnel des SLSP, outils de communication aux locataires…).

Les locataires seront informés préalablement et la nouvelle méthode de calcul du loyer connaîtra une application progressive pour ne pas déstabiliser le budget des ménages locataires actuels.

Afin de recueillir les divers points de vue sur tous les aspects de ce projet, j’organiserai prochainement une concertation à ce sujet, notamment avec les SLSP, l’Association wallonne des Comités consultatifs de locataires, ainsi que le Réseau wallon de lutte contre la pauvreté.

L'honorable membre évoque, à juste titre, la situation financière des sociétés de logements de service public qu’il est malaisé de décrire ici de façon détaillée. Je relèverai néanmoins quelques chiffres parmi les plus significatifs.

La trésorerie globale consolidée du secteur présente un solde créditeur de 153.556.460,14 euros (53 SLSP affichent un solde créditeur consolidé pour un montant de 225.092.517,43 euros et 11 SLSP un solde débiteur consolidé pour un montant 71.536.057,20 euros. Une partie de cette trésorerie est placée sur un compte courant SWL dont le solde créditeur consolidé s’élève à 57.455.316,19 euros(42 SLSP affichant un solde créditeur consolidé de 149.700.465,85 euros et 22 SLSP un solde débiteur consolidé de 92.245.149,66 euros)). 

L’ensemble du secteur a enregistré, en 2016, un bénéfice reporté consolidé de 10.791.419,47 euros résultant en partie de l’augmentation des ventes de logements (25 sociétés affichent une perte reportée consolidée de 208.243.703,32 euros et 39 autres enregistrent un bénéfice reporté consolidé s’élevant à 219.035.122,80 euros. Remarque : toutes les données sont issues des balances comptables 2016 à l’exception de 4 sociétés pour lesquelles nous ne disposons encore que des comptes annuels 2015). 

En termes de trésorerie, seules 11 sociétés actives sur le territoire régional présentent un solde négatif tandis qu’en termes de résultat comptable, 25 Sociétés affichent une perte reportée pour l’exercice 2015.

L’annulation des surloyers pour chambres excédentaires, qui ne bénéficie qu’à certaines catégories de locataires, obère en outre significativement les recettes locatives.

Si la situation économique de quelques sociétés de logement apparaît, aujourd’hui, préoccupante, généraliser cette analyse microéconomique à l’ensemble du secteur n’est pas adéquat. 

Il n’en reste pas moins que le secteur reste structurellement déficitaire : le comité permanent des SLSP de l’Union des Villes et Communes chiffrait à 288 euros par mois par logement la perte moyenne engendrée dans le chef d’une SLSP par la mise sur le marché d’un nouveau logement. La perte moyenne de l’ensemble du parc s’élèverait globalement à 155 euros par mois par logement.

C’est en ayant ces chiffres à l’esprit que le Gouvernement étudie ce mécanisme de révision du calcul des loyers qui permettrait de placer le secteur dans une spirale positive tant en termes d’amélioration de la qualité du parc qu’en financiers, au bénéfice bien sûr, in fine, des locataires.

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